Glossar Immobilien der Deutschen Grundstücksauktionen AG

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Sachwert: Der Sachwert einer Immobilie stammt aus der Wertermittlung. Dieser basiert auf Boden- und Gebäudewert. Alter und Marktumfeld finden ebenfalls Berücksichtigung.

Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren handelt es sich um eines der klassischen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Alternativen sind das Vergleichswert- und Ertragswertverfahren. Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert zusammengerechnet. Besonders beliebt ist dieses Bewertungsverfahren bei Immobilien, die keine Mieterträge generieren. Um den Sachwert eines Gebäudes mit dem Sachwertverfahren zu ermitteln, werden die folgenden Kennzahlen benötigt: Bodenwert, Größe des Grundstücks, Baujahr, Außenanlagen, Beschreibung, Auskünfte über Reparaturen und Instandhaltung.

Sanierung: Sanierungen sind Maßnahmen, die auf die Instandhaltung oder Modernisierung eines Gebäudes abzielen. Diese dienen der Wiederherstellung geeigneter Verhältnisse zum Wohnen oder Arbeiten.

Schenkungssteuer: Schenkungen können unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerpflicht auslösen. Je nach Grad der Verwandtschaft gibt es Freibeträge. Bei einer Eigentumsübertragung zu Lebzeiten liegt immer dann eine Schenkung vor, wenn es keine Gegenleistung für die Zuwendung gibt. Steuersätze reichen von 7 - 30 % und richten sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad.

Schlüsselfertig: Der schlüsselfertige Zustand ist das planmäßige Ende eines Neubaus. Bauträger errichten häufig schlüsselfertige Häuser und verkaufen diese für einen Festpreis. Der Käufer hat dann einen Anspruch auf die Übergabe eines schlüsselfertigen Baus.

Schneeräumpflicht: Im Winter sind Hausbesitzer gesetzlich verpflichtet, die Zugänge ihres Grundstücks und den umliegenden Gehweg sicher zu machen. Diese Verpflichtung umfasst das Räumen des Schnees und Streuen bei Vereisung. Wenn sich Passanten verletzen, muss der Eigentümer des Grundstücks haften, sofern er seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist. Die Gemeindesatzungen bestimmen den relevanten Zeitraum für die Pflichterfüllung.

Schönheitsreparaturen:
Darunter versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden. Das deutsche Mietrecht kennt den Begriff Schönheitsreparatur als Synonym für bestimmte, rein dekorative Arbeiten, die das Aussehen des (Wohn-)Raums verbessern und oberflächliche Schäden beheben soll. 
Beispielsweise gehören dazu:

  • Streichen und Tapezieren von Wänden
  • Lackieren von Heizkörpern
  • Ausbesserung von Löchern

Die Schönheitsreparatur – die im eigentlichen Sinne keine echte Reparatur ist – sorgt oft für Streit zwischen Mieter und Vermieter.


Schufa: Die Schufa ist die bekannteste Auskunftei Deutschlands, die bei der Vergabe von Immobilienfinanzierungen eine wichtige Rolle spielt. Das Unternehmen sammelt Daten der Verbraucher und wertet diese aus. Das Ergebnis ist ein eigener Bonitätsscore. Anhand der individuellen Schufa-Beurteilung entscheiden Banken, ob sie Kredite vergeben. Der Bonitätsscore wird automatisch berechnet, das zugrunde liegende Verfahren ist Betriebsgeheimnis der Schufa Holding AG. Je niedriger der Wert zwischen 1 und 100 ist, desto schlechter die Kreditwürdigkeit.

Serviced Apartment: Ein Serviced Apartment ist eine Wohnung, die komfortable Annehmlichkeiten umfasst. Derartige Appartements sind meist vollständig möbliert. Die Mieter müssen sich nicht um die Ausstattung der Wohnung kümmern und können direkt einziehen. Ggf. gibt es weiterführende Service-Leistungen wie einen Putzdienst, Rezeption oder Concierge-Service.

Sondereigentum: Das Sondereigentum umfasst alle Gegenstände in einer Wohnung, die nicht für den Stand und die Funktionsfähigkeit des Gebäudes entscheidend sind. Zum Sondereigentum gehören beispielsweise Fußboden, Wandbelag und die nicht tragenden Wände. Die Differenzierung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Teileigentum ist wichtig, da die Verantwortung für diese Gebäudeteile differiert.

Sondernutzungsrecht:
Das Sondernutzungsrecht genehmigt Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu beziehen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird das alleinige Gebrauchsrecht an etwas wie z.B. Garten oder Dachboden einem Eigentümer zugesprochen und schließt parallel alle anderen Eigentümer am Gebrauch der Gemeinschaftsfläche aus. Eine Sondernutzungsfläche bleibt hingegen Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf eine andere Person übertragen werden, ohne dass der Eigentümer zustimmen muss.

Sonderumlage: Sonderumlagen zielen darauf ab, größeren Finanzbedarf bei der Sanierung oder Renovierung einer Immobilie zu decken. Der zuständige Verwalter kann eine Sonderumlage vorschlagen, über welche die Wohnungseigentümer entscheiden müssen. Die Kalkulation der Sonderumlage erfolgt auf Basis des erwarteten Finanzbedarfs.

Souterrain: Das Souterrain ist eine Wohnung, die teilweise unterhalb des Erdniveaus des Gebäudes liegt.

Spekulationsgewinn: Der Spekulationsgewinn beschreibt den Erlös, der aus einem spekulativen Geschäft entsteht. Bei Immobilien ist das Fix&Flip Konzept weit verbreitet. Investoren kaufen eine Immobilie, um sie schnellstmöglich mit Gewinn wieder zu verkaufen.

Spekulationssteuer: Private Veräußerungsgeschäfte von Immobilien müssen in die Steuererklärung aufgenommen werden. Eine Spekulationssteuer wird immer dann fällig, wenn der Verkauf innerhalb eines bestimmten Zeitraums erfolgt. Maßgeblich sind 10 Jahre. Nach einem Zeitraum von zehn Jahren entfaltet die Spekulationssteuer keine Geltung mehr, wenn Eigentümer ihre Immobilie verkaufen. Besteuerungsgrundlage für die Spekulationssteuer ist der Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis). Dieser Veräußerungsgewinn wird mit der persönlichen Einkommenssteuer veranlagt.

Staffelmiete: Die Staffelmiete orientiert sich an der gesetzlichen Regelung in § 557a BGB. Es handelt sich um eine Nettokaltmiete, die sich regelmäßig erhöht. Die automatische Erhöhung wurde bereits im Voraus vereinbart. Weitere Mieterhöhungen sind während einer Staffelmiete nicht zulässig.

Studio: Beim Studio handelt es sich um eine Wohnungsart, die lediglich ein Zimmer mit Kochnische umfasst. Lediglich für das Badezimmer gibt es einen weiteren Raum im Studio.

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Teileigentum:
Beim Teileigentum handelt es sich um dasjenige Sondereigentum an Räumlichkeiten eines Gebäudes, die keinem wohnlichen Zweck dienen. Das Teileigentum steht im Zusammenhang mit einem sogenannten Miteigentumsanteil, der sich auf das gemeinschaftliche Eigentum am Gebäude bezieht.

Teilungserklärung:
Die Teilungserklärung stammt vom Eigentümer des Grundstücks. Dieser erklärt ggü. dem Grundbuchamt, dass das Grundstückseigentum in verschiedene Anteile aufgeteilt wird, die sich im Miteigentum befinden. Die Regelung der Teilungserklärung erfolgt im Wohnungseigentumsgesetz. Die Teilungserklärung ist Bestandteil des Grundbuchs.

Terrasse:
Bei der Terrasse handelt es sich um eine Fläche, die unmittelbar an ein Gebäude anschließt. Typisch für die Terrasse ist das fehlende Dach. Eine Vorrichtung zur Beschattung ermöglicht den geschützten Aufenthalt im Garten. Der Bodenbelag der Terrasse besteht meist aus Platten, Pflastersteinen, Holz oder Fliesen. Im Gegensatz zum Wintergarten ist die Terrasse nicht von Wänden umgeben.

Teuerung:
Die Teuerung gehört zu den Faktoren, die sich im Laufe der Mietdauer ändern. Der Vermieter darf diese relativen Kostenfaktoren bei einer Mietzinserhöhung oder -senkung geltend machen.

Grundlage für die Berechnung der Teuerung bildet der so genannte Landesindex der Konsumentenpreise. Dieser beinhaltet die steigenden Kosten sämtlicher Produkte, die ein Haushalt verbraucht. Diese Kosten werden laufend durch das Bundesamt für Statistik (BFS) erhoben. Dazu wird ein sogenannter «Warenkorb» gebildet, in dem die meisten Artikel, die ein Durchschnittshaushalt benötigt, enthalten sind. Die Preisveränderungen dieser Produkte werden monatlich publiziert und in Indextabellen festgehalten. Da sich die Verbrauchergewohnheiten laufend ändern, muss ab und zu ein neuer «Warenkorb» zusammengestellt werden. Im Abstand von einige Jahren eröffnet das Bundesamt für Statistik jeweils eine neue Tabelle mit einer neuen Basis. Die mit «Mai 2000=100» bezeichnete Indexreihe beruht auf der Basis 100 Punkte im Mai 2000. Steigt im Juni der Gesamtpreis des «Warenkorbes» um 1% an, beträgt der Index im Juni 101.00 Punkte. 

Der Vermieter darf maximal 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung auf den Mietzins überwälzen (Art. 16 VMWG).

Theoretisches Abvermietungspotential:
Das theoretische Abvermietungspotential ist ein Konstrukt, das sich aus der Nachfrage der letzten fünf Jahre ergibt. Bei der Vermietung von gewerblichen Flächen wird das Angebot an Büroflächen in Relation zur potenziellen Nachfrage gesetzt.

Tilgung:
Die Tilgung beschreibt eine regelmäßige Zahlung an den Kredit- oder Darlehensgeber. Tilgungszahlungen zielen auf eine Rückzahlung der aufgenommenen Summe ab. Bei der Aufstellung eines Tilgungsplans müssen Kreditnehmer Fälligkeit und Höhe der Raten beachten.

Tod des Mieters:
Grundsätzlich endet das Mietverhältnis nicht durch Tod, es sei denn es wurde auf Lebenszeit geschlossen. Das Mietverhältnis wird dann durch die Erben fortgeführt bzw. gekündigt.

Top-Standorte:
Bei den Top-Standorten handelt es sich um Regionen, in denen die Nachfrage nach Immobilien besonders hoch ist. Eine andere Bezeichnung sind die sogenannten A-Standorte. Die Top-7-Standorte in Deutschland bezeichnen die für die Immobilienbranche relevantesten Städte. Dabei handelt es sich um Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München.

Trafostation:
Aus rechtlicher Sicht folgt das Eigentum an einem Haus bzw. Gebäude grundsätzlich dem Eigentum am Grundstück. Das Gesetz bestimmt, dass wesentliche Bestandteile einer Sache aus rechtlicher Sicht als Einheit zu betrachten sind, § 93 BGB. Wurde die Trafostation von dem Verteilnetzbetreiber errichtet und bestehen keine Absprachen mit dem Grundstückseigentümer, so dürfte die Station im Eigentum des Netzbetreibers verbleiben.

Damit die Netzbetreiber diesen Verpflichtungen nachkommen können, hat der Gesetzgeber Grundstückseigentümer besondere Duldungspflichten auferlegt. Hierzu gehört zunächst die Pflicht das Anbringen und die Verlegung von Leitungen zur Fortleitung von Elektrizität unentgeltlich zu dulden (§ 12 der Niederanschlussverordnung (NAV)), als auch die Errichtung und den Betrieb einer Trafostation, wenn diese für den Netzbetrieb notwendig ist, unentgeltlich zu dulden (§ 10 NAV).

Im Bereich der leitungsgebundenen Energieversorgung sieht der Gesetz- und Verordnungsgeber Sonderrechte und -pflichten für Netzbetreiber und damit korrespondierende Pflichten für Grundstückseigentümer vor. Errichtet der Netzbetreiber die Trafostation auf einem privaten Grundstück, verbleibt diese regelmäßig trotz der festen Verbindung mit dem Grundstück in seinem Eigentum. Solange das betroffene Grundstück selbst durch die Trafostation versorgt wird, hat der Anschlussnehmer den Betrieb der Station entschädigungslos zu dulden. Ein Anspruch auf Verlegung der Trafostation steht dem Anschlussnehmer nur im Einzelfall und oftmals nur innerhalb der eigenen Grundstücksgrenzen zu.

Transparenzregister:
Das GwG hat das sog. Transparenzregister (§§ 18 ff. GwG) neu eingeführt. In dem Transparenzregister werden Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten erfasst und stehen dann dort zum Abruf bereit.
https://www.transparenzregister.de/

Transaktionskosten:
Die Transaktionskosten beschreiben diejenigen Kostenfaktoren, die r nicht zum Kaufpreis gehören, aber dennoch im Zusammenhang mit der jeweiligen Transaktion anfallen. Beim Kauf von Immobilien zählen die Kosten für Notar, die Eintragung in das Grundbuch sowie steuerliche Belastungen zu den Transaktionskosten.

Traufe:
Bei der Traufe handelt es sich um ein Teil des Dachs Bei geneigten Dächern befinden sich am unteren Dach die Sparren. Der dortige, waagerechte Abschluss des Dachs ist die Traufe, die oftmals an der Regenrinne befestigt wird.