Glossar Immobilien der Deutschen Grundstücksauktionen AG

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Dachgeschosswohnung:
Die Dachgeschosswohnung befindet sich in einer Immobilie unmittelbar unter dem Dach. Es handelt sich um das oberste Geschoss in einem Wohnhaus. Dachgeschosswohnungen sind oftmals von Dachschrägen geprägt.

Darlehensbewilligung:
Nach Einreichung sämtlicher erforderlicher Unterlagen prüft die Bank – auch mit Hilfe von internen Rating-Faktoren – die Bonität des potentiellen Darlehensnehmers. Fällt die Einschätzung der finanzierenden Bank positiv aus, erhält der Bankkunde eine rechtlich verbindliche Zusage über die Gewährung eines Darlehens.

Denkmalschutz:
Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, unterliegen den Auflagen der zuständigen Behörde. Der Denkmalschutz ist Sache der Länder, sodass die Vorschriften je nach Bundesland differieren. Beim Kauf einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, bedarf es der ausführlichen Information, welche Auflagen bestehen. Vor Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen ist eine schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich.

Deutscher Immobilienindex:
Der Deutsche Immobilienindex wird als DIX abgekürzt. Der Index bildet die Wertentwicklung der Immobilien in Deutschland ab. Im DIX befinden sich die Objekte aus offenen Immobilienfonds und von anderen Anbietern. Eine jährliche Auswertung legt die Entwicklung der Werte fest.

Dienstbarkeit:
Die Dienstbarkeit beschreibt ein dingliches Recht, das an einer fremden Sache besteht. Wenn es sich bei der fremden Sache um ein Grundstück handelt, sind unterschiedliche Dienstbarkeiten denkbar: Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten oder der Nießbrauch. Das Wege- und Leitungsrecht stellt eine Grunddienstbarkeit dar, während Wohnungs- und Benutzungsrecht beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind. Die Kontrolle der Dienstbarkeiten einer Immobilie kann mit dem Grundbuch erfolgen, da sich in der zweiten Abteilung des Grundbuchs Angaben zu den verschiedenen Dienstbarkeiten befinden.

Dingliches Recht:
Das dingliche Recht ist ein Institut des Bürgerlichen Rechts, das einer Person eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache einräumt. Dingliche Rechte sind absolut und gelten gegenüber jedermann. Beispielsweise handelt es sich beim Eigentum, Pfandrecht oder der Dienstbarkeit um dingliche Rechte.

Disagio:
Beim Disagio handelt es sich um den Zins eines Darlehens. Die Berechnung erfolgt durch die Differenz des nominalen Betrags und der tatsächlichen Auszahlungssumme. Das Einbehalten des Disagios erfolgt bei der ersten Auszahlungsrate des Darlehens.

Dividende FAQ:
https://boersengefluester.de/dividenden-faq/

Doppeltätigkeit:
Die Doppeltätigkeit betrifft die Tätigkeit des Maklers. Wenn dieser für den Verkäufer und Käufer gleichzeitig tätig wird, handelt es sich um die sogenannte Doppeltätigkeit. Diese ist gesetzlich erlaubt. Der Makler muss gem. § 654 BGB unparteilich agieren und die Interessen von Verkäufer sowie Käufer berücksichtigen.

Duldungspflicht:
Bei der Duldungspflicht handelt es sich um eine zivilrechtliche Verpflichtung, dass der Eigentümer eines Grundstücks, bestimmte Einwirkungen dulden muss. § 905 BGB beschreibt das Eigentümerrecht an seinem Grundstück als begrenzt auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Erdoberfläche. Eine Einschränkung besteht für derartige Höhen und Tiefen, an der der Grundstückseigentümer kein Interesse hat (Bsp.: überfliegende Flugzeuge). Weitere Duldungspflichten ergeben sich aus den §§ 906ff BGB.

Duplex-Wohnung:
Als Duplex-Wohnung wird ein Immobilienobjekt bezeichnet, das sich generell über zwei Stockwerken erstreckt. Oft wird dafür auch der Begriff Maisonette-Wohnung benutzt.

Durchschnittsmiete:
Die Durchschnittsmiete ist der Mittelwert der Miete in einer bestimmten Region oder Immobilie. Zur Berechnung erfolgt die Zusammenfassung aller geschlossenen Mietverträge in einem vorher definierten Zeitraum, bei der eine unterschiedliche Gewichtung je nach Fläche erfolgt. Daraus ergibt sich ein Mittelwert, der als Durchschnittsmiete bezeichnet wird.

E

Effektivzins:
Der Effektivzins gibt die wirklichen Kosten eines Kredits an und berücksichtigt Abschlussgebühren, Zinseszinseffekt und weitere Kosten. Dazu gehören einmalige sowie laufende Gebühren, bspw. Bearbeitungsgebühren für den Kredit. Diese werden für die gesamten Laufzeit des Darlehens berechnet und fließen in den Effektivzins ein. Wer den tatsächlichen Zins kalkulieren möchte, muss den Effektivzins anstelle des Nominalzinses verwenden.

Einfacher Alleinauftrag:
Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer einer Immobilie, für einen bestimmten Zeitraum lediglich einen Makler mit dem Immobilienverkauf zu beauftragen. Eine Verpflichtung zum Vertragsabschluss besteht nicht. Zudem darf der Auftraggeber eigene Aktivitäten durchführen, um die Immobilie zu verkaufen.

Eigenbedarf:
Unter Eigenbedarf wird die Absicht des Vermieters verstanden, den Wohnraum für sich zu nutzen oder einem nahen Familienangehörigen bzw. einem Mitglied seines Haushaltes zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Ein tatsächlich vorhandener Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Eigenkapital:
Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Dazu gehören: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück und Bausparguthaben.

Eigenheimzulage:
Die Eigenheimzulage ist eine ehemalige Förderung seitens des Staates und fand Ihre Ende Anfang 2006. Kernbestandteile dieser Zulage war einerseits ein Fördergrundbetrag und eine Baukinderzulage. Die Höhe war an das Einkommen gekoppelt.

Eigenleistung:
Die Eigenleistung wird umgangssprachlich-flapsig auch als Muskelhypothek bezeichnet und meint die persönliche Arbeitsleistung, durch die die Lohnkosten von Handwerkerdienstleistungen minimiert werden sollen. In der Regel wird die Höhe der Eigenleistung von Bauherrn gnadenlos überschätzt. 

Eigentumswohnung:
Eigentumswohnung - gesamtheitlich auch Wohnungseigentum genannt – bezeichnet eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird sowohl der Miteigentumsanteil, als auch das Sondereigentum (die Wohnung selbst) erworben.

Eigentümergemeinschaft:
Die Eigentümergemeinschaft ist nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) die Gesamtheit aller Eigentümer einer Wohnungsanlage. Diese haben gemeinsame Rechte und Pflichten. Rechtliche Grundlage für die Eigentümergemeinschaft sind die Teilungserklärung und Gemeinschafts- sowie Hausordnung. Die Teilungserklärung stellt fest, was Gemeinschaft- und Sondereigentum ist, während die Gemeinschaftsordnung Zahlungsverpflichtungen, Nutzungsrechte und Eigentumskategorien statuiert. Die Hausordnung regelt das Miteinander der Bewohner einer Immobilie.

Eigentum:
Das Eigentum ist die umfassende Herrschaft über eine körperliche Sache. Der Eigentümer hat das Recht, über die Sache frei zu verfügen. Die Erlangung von Eigentum erfolgt aufgrund eines Vertrags oder Rechtsakts. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Eigentum und Besitz häufig synonym verwandt. Der Besitz ist jedoch allein die tatsächliche Sachherrschaft, während das Eigentum das Bestehen uneingeschränkter Rechte beschreibt.

Eigentumsvormerkung:
Die Eigentumsvormerkung beschreibt die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie. Rechtliche Wirksamkeit tritt ein, wenn der Käufer im Grundbuch als der neue Eigentümer der Immobilie eingetragen wird. Erforderlich sind somit die Grundbucheintragung und Anwesenheit eines Notars. Eine andere Bezeichnung für die Eigentumsvormerkung ist die Auflassung.

Einfamilienhaus:
Das Einfamilienhaus ist eine Immobilie, die als Wohnhaus für eine einzelne Familie fungiert. Unterschiedliche Varianten sind das Reihenhaus, das Einfamilienwohnhaus oder die Doppelhaus-Hälfte.

Einliegerwohnung:
Die Einliegerwohnung (ELW) ist eine kleine Wohnung, die sich in einem Eigenheim befindet. Diese ist deutlich kleiner als der Hauptwohnbereich. Es existieren abgeschlossene und nicht-abgeschlossene Einliegerwohnungen.

Endfällige Darlehen:
Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt die Tilgung nicht während der Darlehenslaufzeit. Der gesamte Kreditbetrag wird am Ende fällig. Die Zinsen bleiben gleich, die Tilgung ist ausgesetzt und die Annuität ist gleichbleibend. Die finanzielle Belastung ist im Vergleich mit dem Annuitätendarlehen höher.

Energieausweis:
Der Energieausweis ist ein Schriftstück bzw. ein Dokument, das energetische Bewertungen von Immobilienobjekten möglich macht. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) bildet hierzu das Fundament. Wird ein Gebäude in Deutschland gebaut, baulich verändert oder erweitert, so ist nach der EnEV ein Energiebedarfsausweis zu erstellen. Ab dem 1.5.2021 treten die verschärften Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden in Kraft. Neu ausgestellte Nachweise müssen dann zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung der Immobilien enthalten – dazu gehören auch Angaben zur Höhe der Treibhausgas (CO2)-Emissionen. Relevant werden die Änderungen für Energieausweise, die im Jahr 2011 oder früher ausgestellt worden sind, da die Nachweise nur zehn Jahre lang gültig sind.

Erbbaurecht:
Grundlage des Erdbaurechts ist das Erdbaurechtsgesetz (ErdbbauRG). Durch den Kauf eines Erdbaurechts erhält der Bauende das Recht, ein ihm gehörendes Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, das einem Dritten gehört. Vereinfacht ausgedrückt: Das Gebäude gehört Dir, aber der Boden nicht. Der Vorteil ist, dass keine Kosten für die Erwerbung es Bodens entstehen. Allerdings muss dafür in der Regel ein sog. Erbbauzins für die Nutzung des Bodens bezahlt werden.

Erbpacht:
Bei der Erbpacht besteht eine dauerhafte Trennung zwischen Eigentum und Nutzungsrecht. Die gesetzliche Frist für eine Erbpacht beträgt 99 Jahre. Der Pächter zahlt einen jährlichen Zins an den Pachtgeber.

Erdgeschosswohnung:
Die Erdgeschosswohnung (EGW) ist eine Wohnung, die ebenerdig liegt und einen Zugang von der Straße hat.

Erhaltungsrücklage: (vorher auch Instandhaltungsrücklage)
gemäß einer Änderung des WEG § 19 Abs. 2 Nr. 4, heißt die Instandhaltungsrücklage, jetzt Erhaltungsrücklage. Grund für die geänderte Sichtweise ist, dass weder Verkäufer noch Käufer einen Aussonderungsanspruch gegenüber der WEG haben. Insofern ist das Geld nicht in der Verfügungsgewalt der Vertragsbeteiligten und deswegen auch nicht Teil der (Gegen-) Leistung.

Erker:
Der Erker ist ein Vorbau an der Fassade eines Hauses, der geschlossen und überdacht ist. Erker erstrecken sich mindestens über eine Etage.

Erschlossen:
Eine Immobilie ist dann erschlossen, wenn diese mit dem öffentlichen Versorgungsnetz verbunden ist, d.h. zu Kanalisation, Straßen und Wege eine Verbindung besteht. Weitere Kosten für die Erschließung fallen nicht an.

Erstwohnsitz:
Der Erstwohnsitz beschreibt den Ort, an dem sich eine Person dauerhaft niederlässt und den Lebensmittelpunkt begründet. Die Regelung des Wohnsitzes erfolgt in § 7 BGB. Dieser ist bedeutsam für die steuerliche Veranlagung und dem Gerichtsstand.

Ertragswertverfahren:
Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um eine der standardisierten Vorgehensweisen zur Wertermittlung von Immobilien. Sofern Eigentümer mit der Immobiliennutzung Erträge erzielen wollen, ist das Ertragswertverfahren geeignet. Der Verkehrswert von Immobilie oder Grundstück ergibt sich aus einer Betrachtung der erwarteten Erlöse.

Erwerbskosten:
Die Erwerbskosten sind diejenigen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie respektive eines Grundstücks entstehen. Dies umfasst die Provision für den Makler, die Gebühren für Gericht und Notar sowie Kosten für den Eintrag in das Grundbuch. Käufer können die Erwerbskosten steuerlich absetzen.

Exposé:
Das Exposé stellt eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung dar und dient der Vermarktung über Immobilienportale oder in gedruckter Form zur Übergabe an Interessenten. Es ist eine Beschreibung des Objektes, seiner Ausstattung und Lage und beinhaltet alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, Energieverbrauch)

F

Facility Management:
Das im Deutschen etwas bedeutungschwanger wirkende Facility Management meint in der Regel schlicht und einfach die Arbeit eines Hausmeisters bzw. die Objektbetreuung generell. Oft ist damit die Bewirtschaftung bzw. der reibungslose Betrieb der technischen Anlagen bzw. Gerätschaften gemeint. Facility Management ist ein Teilbereich des allgemeinen Gebäudemanagements. 

Finanzierung:
Für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks benötigen die Käufer ausreichend Kapital. In den meisten Fällen genügt das vorhandene Eigenkapital nicht, um den vollständigen Kaufpreis zu begleichen. Infolgedessen ist eine Finanzierung über eine Bank notwendig. Potentielle Kreditgeber sind Banken, Bausparkassen oder Lebensversicherungen, die eine Finanzierung der Immobilie ermöglichen.

Flurstück:
Ein Flurstück bezeichnet die kleinste Buchungseinheit für Grundstücke des Katasteramtes. Im Liegenschaftskataster wird jedes Flurstück mit einer Flurstücknummer ausgewiesen. Im landwirtschaftlichen Bereich hat ein Flurstück eine eigene Bezeichnung: Schlag. Flurstückgrenzen sind in jedem Fall Grundstücksgrenzen, es können sich also nicht zwei Grundstücke auf einem Flurstück befinden.

Flurstücknummer:
Jedes Flurstück eines Katasterbezirks, also der Flur oder die Gemarkung, wird mit einer Flurstücksnummer bezeichnet. In der Regel werden die Flurstücke innerhalb einer Flur durchlaufend nummeriert.

Die Flurstücksnummer besteht entweder aus einer Zahl (z.B. 145), einer Kombination aus Zahl und Buchstabe (beispielsweise 145b) oder aus einer Kombination zweier Zahlen (z.B. 145/2) und ist eindeutig innerhalb der jeweiligen Gemarkung.

Fertighaus:
Der Begriff Fertighaus wird für eine spezielle modulare Bauweise von Häusern verwendet. Bedeutende Teile des Hauses werden zumeist in großen Werkshallen vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengebaut. Ein Fertighaus kann große Vorteile bieten, wie z.B. sehr kurze Bauzeit und kalkulierbare Preise. Viele Hersteller bieten die Möglichkeit Muster von Fertighäuser vorab zu besichtigen, so dass sich Bauherren viel einfacher ein Bild von ihrem Haus vorab machen können.
Nachteilig ist der im Gegensatz zu herkömmlich gebauten Häusern sinkende Wiederverkaufswert. Oft wird auch der geringere Schallschutz von Fertighäusern erwähnt.