Glossar Immobilien der Deutschen Grundstücksauktionen AG

A

Abschreibung:
Als Abschreibung bezeichnet man den Betrag, um den Vermögensgegenstände gemindert werden. Bei Wohnimmobilien ist die steuerliche Abschreibung in § 7 Abs. 4 und 5 EstG geregelt. Es wird generell zwischen linearer und degressiver Abschreibung unterschieden. 

Ackerzahl:
Die Ackerzahl ist ein Maßstab zur Kennzeichnung der Qualität von Ackerflächen. Diese Ackerzahl (AZ) ist relevant für die Bewertung von Grundstücken. Je höher die Zahl, desto höher die Ertragsfähigkeit für landwirtschaftliche Zwecke.

Acker:
Ein Acker, auch Feld oder Schlag genannt, ist ein landwirtschaftlich genutzter Boden (Kulturboden), der regelmäßig zum Beispiel mit einem Pflug bearbeitet und mit einer Feldfrucht bestellt wird. Wiesen und Weiden gehören nicht zu den Ackerflächen.

Auflassungsvormerkung/Vormerkung:
Eine Auflassungsvormerkung dient als Sicherung beim Eigentumswechsel. Durch die Vormerkung wird das Risiko bei der Abwicklung von Immobilien- bzw. Grundstücksgeschäften für die Parteien (Käufer/Verkäufer) minimiert. Mittels Eintragung im Grundbuch wird dem künftigen Eigentümer quasi eine abgesicherte Rechtsposition eingeräumt.

Altbau:
Mit Altbau werden vorwiegend vorhandene Gebäude - die vor 1949 entstanden sind - bezeichnet. Altbau meint in der Regel Gebäude, bei denen Kastenfenster und Holzbalkendecken verwendet werden. Ebenfalls charakteristisch für Altbauten sind hohe Decken, Stuck und Dielen- bzw. Parkettböden.

Altersvorsorge:
Ein bezahltes Haus oder Eigentumswohnung kann eine wichtige Säule der Altersvorsorge sein. Oder anders ausgedrückt: Immobilien sind eine Altersvorsorge, in der man zum jetzigen Zeitpunkt schon wohnen kann. Glaubt man regelmäßigen Umfragen zum Thema Vorsorge fürs Alter, dann kommt die Immobilie in aller Regel auf Platz 1. Es kommt wie so oft bei Immobilien allerdings auf die Lage, Kaufpreis und die Beschaffenheit der jeweiligen Immobilie an.

Anderkonto:
Das Anderkonto wird auch Treuhandanderkonto genannt und ist eine besondere Form des Treuhandkontos. Es gibt eine generelle Unterscheidung zwischen verdeckten und offenen Treuhandkonten. Für gewöhnliche Treuhandkonten gelten keine besonderen juristischen Regeln. Guthaben auf Anderkonten fallen bei einer Zahlungsunfähigkeit des Treuhänders nicht in dessen Vermögensmasse. 

Annuität:
Ein jährlich gleichbleibender anwendbarer Betrag für ein Darlehen oder eine Hypothek. Er setzt sich aus einem laufend abnehmenden Zinssatz und einem laufend zunehmenden Tilgungsanteil zusammen. Ein Ratendarlehen wird gleichmäßig in Raten getilgt. Mit jeder Tilgung sinkt die Belastung für den Darlehensnehmer, weil Zinsen stets nur auf die restliche Schuld bezahlt werden.

Auktion:
Eine periodische Form der Marktveranstaltung, bei der die versteigerte Ware an den Höchstbietenden oder Meistbietenden veräußert wird. Auktionen kommen in vielen Variationen vor und mit den unterschiedlichsten Auktionsgütern. Bekannt sind Kunstauktionen und Internetauktionen und die Auktionen von Immobilien.

Ausstattung:
Einerseits wird der Begriff Ausstattung für die Qualität der Baumaßnahmen bzw. der Bauweise verwendet und andererseits findet der Begriff im Einrichtungsbereich des Hauses Verwendung. Beispiel für die Ausstattung einer Immobilie: Terrasse, Balkon, und Garage. Auch eine modernisierte Heizungsanlage ist ein wichtiges Ausstattungselement eines Wohnhauses, das starke Auswirkungen auf den Kauf- bzw. Verkaufspreis haben kann. 

B

Baupreisindex:
Der Baupreisindex bildet eine wichtigen Meß- bzw. Richtwert für die Immobilienbewertung. Jener zeigt die Entwicklung der Baupreise an. Eine Rolle spielt der Baupreisindex auch in der Berechnung der Wohngebäudeversicherung. Eine Erhebung findet alle drei Monate durch das Statistische Bundesamt statt.

Barwert:
Der Rechenwert, der die künftigen Erträge einer Immobilie erfassen soll. Häufig genutzt auch in der Finanzmathematik.

Baugrenze:
Eine von der Gemeinde festgelegte Grenze, die eine Fläche markiert und innerhalb der gebaut werden darf.

Baukindergeld:
Das Baukindergeld wurde 2018 eingeführt und bezeichnet eine Förderung des Immobilienkaufs seitens des Staates für Familien mit Kindern. Das Baukindergeld sieht sich ähnlicher Kritik wie die Anfang 2006 abgeschaffte Eigenheimzulage ausgesetzt. Kritiker bemängeln z.B., dass die Förderung zu höheren Immobilienpreisen führt. 

Bauland:
Bauland - oder auch Baufläche genannt – ist ein räumlich separierter Teil einer Fläche, für den die rechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung  gegeben sind. Aus rechtlicher Sicht wird aus einem Grundstück Bauland, wenn jenes Grundstück in einem qualifizierten Bebauungsplan ausgewiesen ist.

Baulasten:
Die Baulast ist ein wichtiges Kriterium für Bauherren und Käufer, um über den Erwerb eines Grundstücks zu entscheiden. Immobilieneigentum kann sowohl durch Rechte privater Personen als auch behördliche Rechte eingeschränkt sein. Baulasten sind Verpflichtungen von Grundstückseigentümern gegenüber der Baurechtsbehörde. Belastungen können jedoch nur solche Regelungen zum Inhalt haben, die sich nicht schon aus anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie Bebauungsbestimmungen ergeben. Bei Baulasten geht es um Handlungen, die ein Immobilieneigentümer auf seinem Grundstück zu unterlassen, zu dulden oder durchzuführen hat. Für ihn ergeben sich daraus Pflichten, die er gegenüber der Behörde einzuhalten hat, sie resultieren ausschließlich aus öffentlich-rechtlichen Erwägungen. Dadurch können Häuser errichtet werden, die von Baurechtsnormen abweichen. Damit wird beispielsweise verhindert, dass ein Besitzer von Grund und Boden selbst darüber entscheiden kann, ob er Rettungsdiensten die Überfahrt über seinen Besitz gewährt.

Bauschäden:
Als Bauschaden bezeichnet man eine Verminderung bzw. generell eine Verschlechterung des Status Quo einer Immobilie, die meist durch Baumängel hervorgerufen wird. So z.B. durch schlechte Baumaterialien.  Der Grund für einen Bauschaden kann allerdings auch durch Nachlässigkeit bei der Instandhaltung eines Immobilienobjekts auftreten. 

Bauparzelle:
Eine Bauparzelle ist ein amtlich vermessener und in der Regel örtlich Vermarkter Teil der Erdoberfläche, auch unter der Bezeichnung Grundbuchskörper (Österreich) ist das Flurstück Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters. Es ist in Flurkarten, Liegenschaftskarten und Katasterbüchern nachgewiesen.

Belastungsverzeichnis:
Jenes liegt den Bauämtern der Gemeinde vor. Es werden die Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks vermerkt, sofern sie von öffentlichem Interesse sind.

Bebaubarkeit:
Wenn ein Grundstück bebaut werden möchte, muss grundsätzlich eine Baugenehmigung vorliegen. Wenn jedoch nicht zwingend eine Baugenehmigung vorliegen muss, dann genügt eine Bestätigung der zuständigen Behörde, dass das Bauvorhaben begonnen werden darf.

Bebauungsplan:
Planungsrechtliche Mindesterfordernisse, die das Baugebiet beschreiben und an die sich gehalten werden muss. Der Bebauungsplan ist beim Bauamt einsehbar und dient der Entwicklung und Ausführung der Raumplanung.

Bebauungsplan Berlin:
Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Festgesetzt wird zum Beispiel, ob auf einem Grundstück ein Wohnhaus, ein Bürogebäude oder ein Gewerbebetrieb gebaut werden darf. Der Bebauungsplan regelt auch, dass überhaupt keine Bebauung möglich ist, weil eine Grünfläche, ein Spielplatz, eine Straße oder ähnliches vorgesehen ist. Außerdem trifft der Bebauungsplan beispielsweise Aussagen darüber, wie hoch neue Gebäude sein dürfen, welche Grundflächen sie haben dürfen und welchen Umfang Freiflächen auf Baugrundstücken haben. Die Regelungen im Bebauungsplan (B-Plan) sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans zu entwickeln und konkretisieren die städtebauliche Planungstätigkeit der Gemeinde. In Berlin wird ein Bebauungsplan als Rechtsverordnung erlassen (sonst als Satzung der Gemeinde).

Belastung:
Die Belastung im finanziellen Sinn, beispielsweise beim Bauen, sollte 40% des Nettofamilieneinkommens nicht überschreiten.

Betriebskostenabrechnung:
Falls keine Pauschalen vereinbart sind, muß der Vermieter einmal jährlich die Betriebskosten abrechnen. Hat der Mieter Einwendungen, ist er berechtigt, diese zu erheben. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter sind hierbei zwingend Fristen einzuhalten. Nach Erteilung der Abrechnung besteht für beide Vertragsparteien ein Anspruch auf Anpassung etwaig vereinbarter Vorauszahlungen.

Bungalow:
Generell wird unter einem Bungalow eine Immobilie verstanden, die nur aus einem Geschoß besteht. Alle Wohnräume liegen auf einer Ebene. Oft wurden Bungalows auch ohne Keller gebaut. Ein besonderer Vorteil eines Bungalows ist die Barrierefreiheit durch das ebenerdige Wohnen. Interessant ist es für Bungalow-Käufer auch, dass keine Rücksicht auf darunter liegende Geschosse genommen werden muss. Dieser Umstand gibt große Freiheit bei der Gestaltung des Grundrisses.

C

Courtage:
Der Lohn eines Maklers für einen Vertragsabschluss. Bei Grundstücks- oder Immobilienvermittlungen werden üblicherweise drei bis sechs Prozent des Kaufpreises fällig. Courtage, Maklergebühr und Provisionen weichen in ihrer Höhe in den Bundesländern voneinander ab.

D

Darlehensbewilligung:
Nach Einreichung sämtlicher erforderlicher Unterlagen prüft die Bank – auch mit Hilfe von internen Rating-Faktoren – die Bonität des potentiellen Darlehensnehmers. Fällt die Einschätzung der finanzierenden Bank positiv aus, erhält der Bankkunde eine rechtlich verbindliche Zusage über die Gewährung eines Darlehens.

Duplex-Wohnung:
Als Duplex-Wohnung wird ein Immobilienobjekt bezeichnet, das sich generell über zwei Stockwerken erstreckt. Oft wird dafür auch der Begriff Maisonette-Wohnung benutzt.

Dividende FAQ:
https://boersengefluester.de/dividenden-faq/

E

Eigenbedarf:
Unter Eigenbedarf wird die Absicht des Vermieters verstanden, den Wohnraum für sich zu nutzen oder einem nahen Familienangehörigen bzw. einem Mitglied seines Haushaltes zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Ein tatsächlich vorhandener Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Eigenkapital:
Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Dazu gehören: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück und Bausparguthaben.

Eigenheimzulage:
Die Eigenheimzulage ist eine ehemalige Förderung seitens des Staates und fand Ihre Ende Anfang 2006. Kernbestandteile dieser Zulage war einerseits ein Fördergrundbetrag und eine Baukinderzulage. Die Höhe war an das Einkommen gekoppelt.

Eigenleistung:
Die Eigenleistung wird umgangssprachlich-flapsig auch als Muskelhypothek bezeichnet und meint die persönliche Arbeitsleistung, durch die die Lohnkosten von Handwerkerdienstleistungen minimiert werden sollen. In der Regel wird die Höhe der Eigenleistung von Bauherrn gnadenlos überschätzt. 

Eigentumswohnung:
Eigentumswohnung - gesamtheitlich auch Wohnungseigentum genannt – bezeichnet eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird sowohl der Miteigentumsanteil, als auch das Sondereigentum (die Wohnung selbst) erworben. 

Energieausweis:
Der Energieausweis ist ein Schriftstück bzw. ein Dokument, das energetische Bewertungen von Immobilienobjekten möglich macht. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) bildet hierzu das Fundament. Wird ein Gebäude in Deutschland gebaut, baulich verändert oder erweitert, so ist nach der EnEV ein Energiebedarfsausweis zu erstellen.

Erbbaurecht:
Grundlage des Erdbaurechts ist das Erdbaurechtsgesetz (ErdbbauRG). Durch den Kauf eines Erdbaurechts erhält der Bauende das Recht, ein ihm gehörendes Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, das einem Dritten gehört. Vereinfacht ausgedrückt: Das Gebäude gehört Dir, aber der Boden nicht. Der Vorteil ist, dass keine Kosten für die Erwerbung es Bodens entstehen. Allerdings muss dafür in der Regel ein sog. Erbbauzins für die Nutzung des Bodens bezahlt werden.

F

Facility Management:
Das im Deutschen etwas bedeutungschwanger wirkende Facility Management meint in der Regel schlicht und einfach die Arbeit eines Hausmeisters bzw. die Objektbetreuung generell. Oft ist damit die Bewirtschaftung bzw. der reibungslose Betrieb der technischen Anlagen bzw. Gerätschaften gemeint. Facility Management ist ein Teilbereich des allgemeinen Gebäudemanagements. 

Flurstück:
Ein Flurstück bezeichnet die kleinste Buchungseinheit für Grundstücke des Katasteramtes. Im Liegenschaftskataster wird jedes Flurstück mit einer Flurstücknummer ausgewiesen. Im landwirtschaftlichen Bereich hat ein Flurstück eine eigene Bezeichnung: Schlag. Flurstückgrenzen sind in jedem Fall Grundstücksgrenzen, es können sich also nicht zwei Grundstücke auf einem Flurstück befinden.

Flurstücknummer:
Jedes Flurstück eines Katasterbezirks, also der Flur oder die Gemarkung, wird mit einer Flurstücksnummer bezeichnet. In der Regel werden die Flurstücke innerhalb einer Flur durchlaufend nummeriert.

Die Flurstücksnummer besteht entweder aus einer Zahl (z.B. 145), einer Kombination aus Zahl und Buchstabe (beispielsweise 145b) oder aus einer Kombination zweier Zahlen (z.B. 145/2) und ist eindeutig innerhalb der jeweiligen Gemarkung.

Fertighaus:
Der Begriff Fertighaus wird für eine spezielle modulare Bauweise von Häusern verwendet. Bedeutende Teile des Hauses werden zumeist in großen Werkshallen vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengebaut. Ein Fertighaus kann große Vorteile bieten, wie z.B. sehr kurze Bauzeit und kalkulierbare Preise. Viele Hersteller bieten die Möglichkeit Muster von Fertighäuser vorab zu besichtigen, so dass sich Bauherren viel einfacher ein Bild von ihrem Haus vorab machen können.
Nachteilig ist der im Gegensatz zu herkömmlich gebauten Häusern sinkende Wiederverkaufswert. Oft wird auch der geringere Schallschutz von Fertighäusern erwähnt.

G

Gebäudewertermittlung:
Ein normiertes Verfahren, welches genau durch Rechtsvorschriften geregelt ist, bestimmt den aktuellen Mark- oder Verkehrswert einer Immobilie.

Geltungsbereich:
Rechts­grund­lage für den Inhalt des Bebau­ungs­pla­nes ist § 9 Bauge­setz­buch, der in einem abschlie­ßen­den Katalog diejenigen Inhalte aufführt, die durch den Bebau­ungs­plan geregelt werden können (soge­nannte planungs­recht­li­che Festset­zun­gen). Abschlie­ßend bedeutet, dass darüber hinaus im Bebau­ungs­plan keine Regelungen getroffen werden dürfen, so sinnvoll oder wünschens­wert sie sein mögen. 

Wichtigste Ergän­zun­gen zum BauGB sind die Baunut­zungs­ver­ord­nung (BauNVO), in der insbe­son­dere Art und Maß der baulichen Nutzungs­mög­lich­kei­ten abgegrenzt werden, sowie die Planzei­chen­ver­ord­nung (PlanZVO), durch die eine Verein­heit­li­chung bei der Ausar­bei­tung der Bauleit­plä­ne und der Darstel­lung des Planin­hal­tes gesichert ist.

Gemeinschaftseigentum:
Diese Begrifflichkeit meint das von allen Wohnungseignern gemeinsam in Stand gehaltene und verwaltete Eigentum. Beispielhaft seien hier Dach, Fenster und Treppenhaus genannt. Meistens wird ein professioneller Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft beauftragt, der das Management des Gemeinschaftseigentum übernimmt.

Grundstücksfläche:
Die Grundstücksfläche wird in Quadratmetern gemessen und gibt die Gesamtgröße eines Grundstücks an. In der Land- und Forstwirtschaft gibt es noch Bodenrichtwerte und Bodenzahl.

Grundsteuer:
Als Grundsteuer bezeichnet man eine Steuer auf Grundeigentum. Die Berechnung erfolgt über die Parameter Einheitswert, Grundsteuermesszahl und eine von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz. Allerdings wurde diese Steuer im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Eine Neuregelung soll bis Ende 2019 geklärt sein.

Gutachterausschuss:
Sammelt und stellt aktuelle Daten aus dem Immobilienmarkt sicher.

H

Hausrecht:
Hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter übergeben, bestimmt allein der Mieter, wer die Wohnung betreten darf. Der Mieter hat das alleinige Hausrecht. Er hat das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Der Vermieter darf die Wohnung hingegen nicht ohne konkreten Anlass und ohne Vorankündigung inspizieren – und schon gar nicht in Abwesenheit des Mieters. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Allerdings hat der Vermieter das Recht, in periodischen Abständen von ein bis zwei Jahren die Wohnung zu besichtigen. Dazu muss er aber die Zustimmung des Mieters einholen und den Besichtigungs­termin rechtzeitig ankündigen.

Hypothek:
Ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück. Es dient den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer.

I

Immobilienfonds:
Eine gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften, die von einer Fondsleistung nach dem Grundsatz der Risikoverteilung für Rechnung der Anleger verwaltet wird.

Immobiliengutachter:
Immobiliengutachter können den Zustand einer Bestandsimmobilie beurteilen und den realen Marktwert ermitteln. So können Immobilienkäufer einen guten Einblick in ihr Wunschobjekt bekommen und können zudem ihr Wissen bei der Verhandlungsbasis stärken.

Indexklausel:
Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird. Die Indexklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, wonach die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. 
 

J

Jahresnettomiete:
Die Jahresnettomiete – öfters auch als Jahresnettokaltmiete genannt - bezeichnet die Gesamtmiete pro Jahr abzüglich Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten.

K

Kataster:
Ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke in einer Gemeinde.

Kaution:
Ein Sicherheitsmittel für den Vermieter einer Mietsache (für eventuelle Mietschulden). Die Kaution muss von dem Vermieter verzinslich und getrennt von seinem Vermögen angelegt werden.

Kampfmittelverordnung:
Auch nach Jahrzehnten durchgeführter Bergungen befinden sich noch immer unentdeckte Kampfmittel im Berliner Boden. Die von diesen Kriegsaltlasten ausgehende Risiken und Gefahren erfordern auch über 70 Jahre nach Ende des Zweiten Weltkrieges geeignete Untersuchungen, um Risiken gering zu halten und Gefahrensituationen zu vermeiden.

Im Land Berlin regelt die "Verordnung zur Verhütung von Schäden durch Kampfmittel (Kampfmittelverordnung - KampfmittelV)" die Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten.

Das Land Brandenburg weist den höchsten Anteil an kampfmittelbelasteten Gebieten der Länder der Bundesrepublik Deutschland auf. Rund 350 000 ha seiner Gesamtfläche gelten noch als belastet. Insbesondere betrifft dies die Region der 1. und 2. Hauptkampflinie deutsch-sowjetischer Auseinandersetzungen entlang der Oder, die Seelower Höhen, den Kessel von Halbe sowie die Umgebung von Berlin.

L

Lage:
Die Lage einer Immobilie -  ob gewerblich oder privat – ist ein entscheidender Faktor für den Wert bzw. die Entwicklung desselbigen. Lage, Lage, Lage ist eine oft gebrauchte Redewendung, um die Wichtigkeit dieses Parameters beim Kauf/Verkauf eines Wohnhauses oder einer Gewerbeimmobilie zu bemessen.

Löschungsbewilligung:
Eine Löschungsbewilligung wird immer dann beantragt. wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.

M

Meldepflicht:
Wer umzieht, muss sich bei im alten Bezirk oder der Stadt oder Gemeinde ab- und innerhalb von 14 Tagen bei der Neuen anmelden. Erkundigen Sie sich am besten beim Einwohnermeldeamt, wie man vorgehen muss (auch genannt Bevölkerungsamt, Personenmeldeamt, Einwohnerkontrolle, etc.). Wer gegen die Meldepflichten verstösst, riskiert ein Bußgeld.

Mietspiegel:
Der Mietspiegel soll grundsätzlich eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau geben. Der Mietspiegel wird daher meistens für Mieterhöhungen herangezogen und von Städten aufgestellt. Seit der Einführung des Gesetzes gibt es diverse Forderungen wie des deutschen Mieterbundes dies anzupassen, um die Mieten realitätsnäher abzubilden und durch die „eingebaute Systematik rasant steigende Mieten“ zu verhindern.

Mietpreisbremse:
Gilt grundsätzlich bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen und nicht bei Neubauten. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt zu bezeichnen ist, legen die jeweiligen Länder fest. Die Vergleichsmiete wird dem Mietspiegel vor Ort entnommen. Bei angespanntem Wohnungsmarkt soll die Mietpreisbremse verhindern, dass bei Neuvermietung die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 

Da erschwinglicher Wohnraum zunehmend zum Problem wird, versucht die Politik mit dieser Maßnahme gegenzusteuern.

Mietpreisdeckel: (06/2019)
Um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beruhigen und den Mieterinnen und Mietern die Sorgen vor steigenden Mieten zu nehmen, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz erarbeitet. Im Kern soll das Gesetz die Mieten auf dem heutigen Stand für fünf Jahre einfrieren und überhöhte Mieten bei Wiedermietung auf eine angemessene Höhe reduzieren. Es wird zudem geprüft, ob bereits bestehende überhöhte Bestandsmieten abgesenkt werden können.

N

Nebenkosten:
Beim Immobilienkauf fallen diverse Nebenkosten an. Notar- u. Grundbuchkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer sind die gängigen Kaufnebenkosten. Je nach Zustand bzw. Begebenheit der Immobilie können auch Kosten für Gutachten oder für eine Modernisierung anfallen.

Notar:
Der Notar nimmt ein wichtige Rolle nicht nur beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien ein. Er ist generell eine Person, die Beurkundungen von Unterschriften, Rechtsgeschäften und Beweisen vornimmt. Die Pflichten eines Notars sind, die Urkundsbeteiligten zu betreuen und umfassend juristisch zu beraten. Besonders hervorzuheben ist, dass die in notariellen Urkunden enthaltenen Ansprüche – wenn entsprechend ausgestaltet – sofort vollstreckbar sind.
 

O

Ortsübliche Miete:
Die ortsübliche Miete kommt besonders bei Mieterhöhungen zum Tragen. Im Streit zwischen Mieter und Vermieter wird dieser Parameter als Vergleichswert herangezogen. Der sog. Mietspiegel gilt vor Gericht als Beweismittel und dient dazu die Rechtmäßigkeit einer möglicherweise zu stark ausgefallenen Mieterhöhung zu überprüfen.

P

Parterre:
Der Begriff kommt aus dem französischen und bedeutet „ebenerdig“. Damit ist das Erdgeschoss bzw. umgangssprachlich die Räume gemeint, die ungefähr auf Höhe des Erdbodens liegen. Allerdings gibt es hier noch die Unterscheidung zwischen Tiefparterre und Hochparterre. Letzteres sind Räumlichkeiten, die sich etwas über der Erde befinden. Tiefparterre meint z.B. Wohnung, die ein Stück unterhalb der Erde liegen. Souterraingeschoß wird für die Tiefparterre als Synonym oft genutzt.

Pachtgarage:
Ist eine Garage Eigentum, wenn diese auf fremden Grund und Boden steht?
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass das Eigentum an derartigen Garagen ab 2007 nicht per Gesetz an den Grundstückseigentümer übergeht, sondern nur bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses z. B. durch Kündigung des Nutzers oder des Grundstückseigentümers. Bereits seit 01.01.2000 kann der Grundstückseigentümer ohne besonderen Grund das Nutzungsverhältnis kündigen. Seit dem 01.01.2007 ist die Investitionsschutzfrist ausgelaufen und eine Entschädigung nicht mehr vorgesehen. Der Gesetzgeber hat sich jedoch davon leiten lassen, dass die Garagen, die überwiegend in den 60er, 70er Jahren entstanden sind, im Jahr 2007 wirtschaftlich wohl so abgeschrieben bzw. abgenutzt sind, dass sie keinem besonderen Schutzbedürfnis mehr unterliegen.

Bei Kündigung durch den Nutzer (Eigentümer der Garage) oder durch dessen Veranlassung, besteht somit kein Entschädigungsrecht zum Zeitwert mehr. Es kann rechtlich nicht ausgeschlossen werden, dass ein Grundstückseigentümer das Nutzungsverhältnis für sein Grundstück kündigt, ohne dem Nutzer eine Entschädigung für sein Bauwerk (Garage) zu zahlen, um dann das gleiche Grundstück mit Garage teurer weiter zu verpachten.

R

Richtwert:
Ein besonders bekannter Richtwert im Immobiliensektor ist der sogenannte Bodenrichtwert. Dieser hilft z.B. bei der Ermittlung des Wertes eines Objekts. Ein Gutachterausschuss für Grundstückswerte (diese sind Ausschüsse gibt es im gesamten Bundesgebiet) führt amtliche Kaufpreissammlungen, die als Grundlage dienen. 

S

Schönheitsreparaturen:
Darunter versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden. Das deutsche Mietrecht kennt den Begriff Schönheitsreparatur als Synonym für bestimmte, rein dekorative Arbeiten, die das Aussehen des (Wohn-)Raums verbessern und oberflächliche Schäden beheben soll. 
Beispielsweise gehören dazu:

  • Streichen und Tapezieren von Wänden
  • Lackieren von Heizkörpern
  • Ausbesserung von Löchern

Die Schönheitsreparatur – die im eigentlichen Sinne keine echte Reparatur ist – sorgt oft für Streit zwischen Mieter und Vermieter. 

T

Teuerung:
Die Teuerung gehört zu den Faktoren, die sich im Laufe der Mietdauer ändern. Der Vermieter darf diese relativen Kostenfaktoren bei einer Mietzinserhöhung oder -senkung geltend machen.

Grundlage für die Berechnung der Teuerung bildet der so genannte Landesindex der Konsumentenpreise. Dieser beinhaltet die steigenden Kosten sämtlicher Produkte, die ein Haushalt verbraucht. Diese Kosten werden laufend durch das Bundesamt für Statistik (BFS) erhoben. Dazu wird ein sogenannter «Warenkorb» gebildet, in dem die meisten Artikel, die ein Durchschnittshaushalt benötigt, enthalten sind. Die Preisveränderungen dieser Produkte werden monatlich publiziert und in Indextabellen festgehalten. Da sich die Verbrauchergewohnheiten laufend ändern, muss ab und zu ein neuer «Warenkorb» zusammengestellt werden. Im Abstand von einige Jahren eröffnet das Bundesamt für Statistik jeweils eine neue Tabelle mit einer neuen Basis. Die mit «Mai 2000=100» bezeichnete Indexreihe beruht auf der Basis 100 Punkte im Mai 2000. Steigt im Juni der Gesamtpreis des «Warenkorbes» um 1% an, beträgt der Index im Juni 101.00 Punkte. 

Der Vermieter darf maximal 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung auf den Mietzins überwälzen (Art. 16 VMWG).

Tod des Mieters:
Grundsätzlich endet das Mietverhältnis nicht durch Tod, es sei denn es wurde auf Lebenszeit geschlossen. Das Mietverhältnis wird dann durch die Erben fortgeführt bzw. gekündigt.
 

Trafostation:
Aus rechtlicher Sicht folgt das Eigentum an einem Haus bzw. Gebäude grundsätzlich dem Eigentum am Grundstück. Das Gesetz bestimmt, dass wesentliche Bestandteile einer Sache aus rechtlicher Sicht als Einheit zu betrachten sind, § 93 BGB. Wurde die Trafostation von dem Verteilnetzbetreiber errichtet und bestehen keine Absprachen mit dem Grundstückseigentümer, so dürfte die Station im Eigentum des Netzbetreibers verbleiben.

Damit die Netzbetreiber diesen Verpflichtungen nachkommen können, hat der Gesetzgeber Grundstückseigentümer besondere Duldungspflichten auferlegt. Hierzu gehört zunächst die Pflicht das Anbringen und die Verlegung von Leitungen zur Fortleitung von Elektrizität unentgeltlich zu dulden (§ 12 der Niederanschlussverordnung (NAV)), als auch die Errichtung und den Betrieb einer Trafostation, wenn diese für den Netzbetrieb notwendig ist, unentgeltlich zu dulden (§ 10 NAV).

Im Bereich der leitungsgebundenen Energieversorgung sieht der Gesetz- und Verordnungsgeber Sonderrechte und -pflichten für Netzbetreiber und damit korrespondierende Pflichten für Grundstückseigentümer vor. Errichtet der Netzbetreiber die Trafostation auf einem privaten Grundstück, verbleibt diese regelmäßig trotz der festen Verbindung mit dem Grundstück in seinem Eigentum. Solange das betroffene Grundstück selbst durch die Trafostation versorgt wird, hat der Anschlussnehmer den Betrieb der Station entschädigungslos zu dulden. Ein Anspruch auf Verlegung der Trafostation steht dem Anschlussnehmer nur im Einzelfall und oftmals nur innerhalb der eigenen Grundstücksgrenzen zu.

V

Verkehrswert:
Bei einer Immobilienbewertung wird ein Verkehrswert ermittelt. Am Beispiel der Immobilienauktion ist das Meistgebot einer Auktion der aktuelle Verkehrswert der jeweiligen Immobilie.

Vergleichsmiete:
Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelt. In der Regel ermittelt die Gemeinde die Mietpreise, die in bestimmten Lagen bezahlt werden, und gibt das Ergebnis dann als Vergleichsmiete in Form eines Mietpreisspiegels heraus. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum.

W

Wohnungsprivatisierung:
Der Vorgang bezeichnet die Transformation von kommunalen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Allerdings wird der Begriff im Volksmund auch verwendet, wenn Einheiten eines vermieteten Wohnhauses Umwandlungen in Eigentumswohnungen erfahren. Auch hier gilt: Die Mieter der jeweiligen Wohnungen haben vorrangig die Option zu kaufen. Man nennt dies Vorkaufsrecht.

Z

Zeitmietvertrag:
In den meisten Fällen schließen Mieter und Vermieter einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ab. Der endet nur dann, wenn entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Aber es gibt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) auch befristete Mietverträge, bei denen von Anfang an die Dauer der Mietzeit festgelegt wird.

Echte Zeitmietverträge müssen schriftlich abgefasst werden. Neben der festen Laufzeit des Vertrages muss auch ein Grund für die zeitliche Befristung genannt werden. Das heißt, beim Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter schriftlich mitteilen, wie er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit nutzen will. Drei Befristungsgründe kennt das Gesetz. So kann ein echter Zeitmietvertrag vereinbart werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt oder dann, wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnung abreißen oder komplett sanieren und umbauen will und das bei einem laufenden Mietverhältnis praktisch nicht möglich wäre, oder wenn die Wohnung nach Ablauf der Befristung als Wohnung für Angestellte des Vermieters genutzt werden soll.

Zmmerlautstärke:
Das  Landgericht Hamburg (317 T 48/95) hat festgestellt, was eigentlich unter Zimmerlautstärke zu verstehen ist, nachdem Bewohner eines Mehr-Familienhauses einen Vergleich geschlossen hatten, in dem sich der Musikliebhaber verpflichtete, Musik grundsätzlich nur in Zimmerlautstärke zu hören.

Das Gericht stellte zunächst fest, daß die Formulierung "Zimmerlautstärke" bei derartigen Nachbarschaftsstreitigkeiten durchaus geeignet sei, zu entscheiden, ob die Lautstärke einer Musikwiedergabe noch oder nicht mehr vom Nachbarn hinzunehmen sei. Es sei in derartigen Fällen nicht erforderlich, eine Höchstgrenze in Dezibel festzulegen. So werde zum Beispiel vom Begriff der "Zimmerlautstärke", Musik in einer Lautstärke, die deutlich vernehmbar über das Zimmer hinaus in die Nachbarwohnung dringt, nicht mehr gedeckt.

Zweitwohnungssteuer:
Die Zweitwohnungssteuer ist eine sogenannte Aufwandssteuer. Umgangssprachlich wird in der Regel aber der Begriff Zweitwohnsitzsteuer verwendet. Sie wurde das erste Mal im Jahr 1973 erhoben und in den meisten Fällen bestimmt die jeweilige Gemeinde die Höhe selbst. 

Abkürzungen und Hinweise der Immobilien Beschreibungen der Deutschen Grundstücksauktionen AG

Erläuterungen zu den Abkürzungen im Katalog

ABAltbau
AWCAußentoilette
Bj.Baujahr
BKBetriebskosten
BKBetriebskosten
Blk.Balkon
DGDachgeschoss
DHHDoppelhaushälfte
EFHEinfamilienhaus
EGErdgeschoss
E-Hzg.Elektro-/Nachtstromspeicherheizung
GIH / GAHGasinnen-/ Gasaußenwandheizer
GEGewerbeeinheit
GEHGasetagenheizung
Gfl.Gewerbefläche
Grdgr.Grundstücksgröße
HHHinterhaus
HKHeizkosten
HKVHeizkostenvorschuss
HPHochparterre
IRInstandhaltungsrücklage
IWCInnentoilette
MFHMehrfamilienhaus
NBNeubau (ab 01.01.1949)
Nfl.Nutzfläche
NGeb.Nebengebäude
OGObergeschoss
OHOfenheizung
PWCPodesttoilette
RHReihenhaus
Sout.Souterrain
TCTrockenklosett
VHVorderhaus
WEWohneinheit
Wfl.Wohnfläche
WGHWohn-/Geschäftshaus
ZFHZweifamilienhaus
ZEZentralheizung

Erläuterungen zu den Abkürzungen zum Energieausweis im Katalog

VVerbrauchsausweis (Art des Energieausweises)
BBedarfsausweis (Art des Energieausweises)
kWh/(qma)Energiebedarfs- oder Energieverbrauchswert oder -Kennwert
KoEnergieträger Kohle oder Koks
ÖlEnergieträger Heizöl
GasEnergieträger Erdgas, Flüssiggas
FWEnergieträger Fernwärme
HzEnergieträger Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel
EEnergieträger elektrische Energie bzw. Strom
Bj.Baujahr laut Energieausweis
A+ bis H-Energieeffizienzklasse bei Ausweisen ab 01. März 2014

 

Hinweis zu den Ertragsdaten

Die im Katalog angegebenen Jahresmieten sind Nettomieten. Die Bezeichnung („für die vermieteten Flächen“) bedeutet, dass etwaig leerstehende Flächen bei der Angabe der Miete nicht mit einbezogen wurden. Vermietet der Erwerber diese leerstehenden Flächen, erhöht sich die Jahresmiete entsprechend. Seit Drucklegung können sich die Leerstandsquote und andere Objektdaten verändert haben. Am Auktionstag wird der aktuelle Informationsstand verlesen (Auslobungstext / Anlage I zum Kaufvertrag) und wird dann Bestandteil des nach Zuschlagserteilung zu beurkundenden Kaufvertrages.

Anmerkungen

Die endgültigen und verbindlichen Möglichkeiten einer Bebauung bzw. Nichtbebauung der im Katalog ausgewiesenen Baugrundstücke konnten vom Auktionshaus nicht geklärt werden. Für die mögliche Bebaubarkeit/Nichtbebaubarkeit der Objekte in der beschriebenen Form übernimmt das Auktionshaus daher keine Gewähr.

Begehen und Gefahren

Das Auktionshaus weist darauf hin, dass jedes Begehen und Befahren des Objektes auf eigene Gefahr erfolgt und nur mit Zustimmung des Eigentümers erlaubt ist. Die Mitteilung von Angaben durch das Auktionshaus beinhaltet weder eine Zustimmung zum Betreten und Befahren des Objektes noch eine Aussage, dass das Betreten und Befahren des Objektes sicher möglich ist. Die Verkehrssicherungspflicht für das Objekt liegt beim Eigentümer. Das Auktionshaus haftet nicht für etwaige Schäden, die entstehen, wenn Sie das Objekt betreten oder befahren.