Wie unterscheiden sich Immobilienauktion, Zwangsversteigerung von Immobilien und Bieterverfahren?

Der deutsche Immobilienmarkt läuft auf Hochtouren. Die anhaltend hohe Nachfrage sorgt für steigende Preise und ein starkes Transaktionsvolumen. Welche Möglichkeiten für den Immobilienerwerb zum attraktiven Preis gibt es noch noch für Immobilienverkäufer angesichts der Marktlage? Lesen Sie dazu auch ein Newsletter-Interview mit dem DGA Vorstandsvorsitzendem Michael Plettner . 

Neben dem klassischen Verkauf über Immobilienmakler geraten zunehmend wettbewerbsorientierte Verkaufsverfahren in den Blickpunkt: die Immobilienauktion , die Zwangsversteigerung von Immobilien und das Bieterverfahren. Sie bieten Verkäufern und Käufern enorme Chancen im Vergleich zu traditionellen Verkaufswegen über Immobilienmakler und Immobiliengutachter. Hier die wesentlichen Unterschiede der drei Immobilienauktionsverfahren im Vergleich:

Die Vorteile der Immobilienauktion liegen in den klaren gesetzlichen Rahmenbedingungen und der professionellen Durchführung durch öffentlich bestellte und vereidigte Auktionatoren. Der Immobilienkauf bei einer Auktion geht schnell, ist rechtlich sicher und der komplette Ablauf der Auktion  ist transparent. Bei dieser Form des öffentlichen Bieterwettbewerbs erfolgt ein Zuschlag stets zum Höchstgebot und ist sofort wirksam. Die notarielle Beurkundung noch am Auktionsort  garantiert den Erwerb zum Zuschlagspreis. Nachverhandlungen zum Kaufpreis, wie bei einem öffentlichen Bieterverfahren möglich, sind hier ausgeschlossen. Ein weiterer Vorteil der Immobilienauktion: Vor der Aufnahme einer Immobilie in eine Auktion wird diese durch ein erfahrenes Gremium begutachtet und bewertet, um ein realistisches Mindestgebot festzulegen. 

Im Gegensatz zu regional agierenden Maklern erreicht ein Immobilienauktionshaus wie die Deutsche Grundstücksauktionen AG weit über 200.000 potenzielle Käufer – über den Immobilien Auktionskatalog , der an einen registrierten Interessentenkreis im In- und Ausland versendet wird sowie über die Vermarktung über Internet und Newsletter sowie durch Medienarbeit. Zudem genießen Verkäufer die hohe Sicherheit: Jeder Bieter muss eine Bietungssicherheit beziehungsweise einen Bonitätsnachweis hinterlegen.

Im Gegensetz zu einer Immobilienauktion oder einem Bieterverfahren werden Immobilien nicht freiwillig durch den Eigentümer zwangsversteigert, sondern durch den „Zwang zur Versteigerung“ – zum Beispiel aufgrund einer finanziellen Notlage. Der Auftraggeber ist dabei nicht der frühere Eigentümer, sondern häufig ein Gläubiger wie beispielsweise eine Bank oder die öffentliche Hand. Für Käufer hat dieses Verfahren Vor- und Nachteile. Zunächst erstellt ein Sachverständiger ein offizielles Wertgutachten. Über das Verkaufsangebot und den Versteigerungstermin gibt es eine öffentliche Bekanntmachung, aber keine kommerzielle Bewerbung. 

Wie bei der Immobilienauktion erwirbt auch bei der Zwangsversteigerung von Immobilien stets der Höchstbietende das Objekt. Der Zuschlag ist ein rechtsverbindlicher, hoheitlicher Akt, mit dem das Eigentum in den Besitz des Käufers übergeht. Die Hinterlegung einer Sicherheitsleistung erfolgt dagegen nur auf Verlangen eines Beteiligten. Insgesamt hängt das Immobilienangebot bei Zwangsversteigerungen von der finanziellen Notlage eines vorherigen Eigentümers ab. Die Details des Verkaufsverfahrens sind im Zwangsversteigerungsgesetz  geregelt.

Das Bieterverfahren durch den Eigentümer oder einen Makler ist freiwillig und zielt darauf ab, im Wettbewerb den Bieter mit dem höchsten Kaufpreisangebot zu ermitteln. Für das Verfahren gibt es keine gesetzliche Grundlage. Daher liegt das Risiko für Käufer im Vergleich zu Immobilienversteigerungen und Zwangsversteigerungen auch deutlich höher. Wie das Bieterverfahren ausgestaltet wird, bestimmt der Eigentümer oder Makler – ein Kaufinteressent besitzt keinen Anspruch auf eine umfassende Transparenz. 

Ein weiterer wesentlicher Unterschied zu einem offiziellen Zuschlag bei einer Immobilienauktion oder der Zwangsversteigerung einer Immobilie: Beim Bieterverfahren sind Preisnachverhandlungen mit dem Käufer bis zur Beurkundung jederzeit möglich. Es herrscht auch keine gesetzliche Transparenz bezüglich der Gebote von konkurrierenden Kaufinteressanten. Das Bieterverfahren kann zudem jederzeit gestoppt werden. Wie ein Bieterverfahren bekanntgemacht und organisiert wird, liegt allein im Ermessen des Eigentümers oder Maklers.